BAUX COMMERCIAUX ET RENOUVELLEMENT
Le bail commercial est un bail très protecteur pour le locataire, mais souvent le bail arrive à échéance et le locataire ne s’est pas préoccupé du renouvellement.
Les procédures de renouvellement et de résiliation sont strictement encadrées. Pour faire cesser un bail, le congé doit être donné, par le locataire ou le bailleur, avec un préavis de 6 mois.
TACITE PROLONGATION
Si le bail commercial qui est arrivé à expiration, ne fait pas l’objet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite, sans être véritablement renouvelé, et poursuit ses effets.
Dans ce cas, le locataire n’a plus de bail commercial, ce qui peut l’empêcher de vendre son fonds de commerce. Car il appartiendra au successeur de négocier avec le propriétaire le renouvellement du bail, avec les risques juridiques que cela représente pour lui. La prolongation de la durée du bail peut l’amener à dépasser la durée de 12 ans, permettant ainsi au propriétaire de déplafonner le loyer.
Renouvellement
Quand le contrat de bail arrive à son terme au bout de 9 ans minimum (pour les 3-6-9), le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement, s’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.
Le locataire doit, dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail, en demander le renouvellement au bailleur par acte d’huissier.
L’acte doit mentionner, sous peine de nullité : Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Le bailleur peut accepter le renouvellement en gardant le silence pendant 3 mois ou par acte d’huissier.
S’il le refuse, l’acte d’huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, en saisissant le tribunal, dans un délai de 2 ans.
Renouvellement avec modification du loyer
Si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement en transmettant d’abord un congé au locataire par acte d’huissier, 6 mois avant la fin du bail. Il fixe le montant du loyer du bail renouvelé.
Le locataire peut alors :
- soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d’huissier,
- soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible.
L’augmentation du loyer au moment du renouvellement est soumise aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.
Pour déterminer le nouveau loyer plafond, il convient de multiplier l’ancien loyer par le dernier indice connu, puis de le diviser par l’indice publié lors de la conclusion de l’ancien bail.
En cas de renouvellement du bail après l’échéance sans dépasser 12 ans, il faut multiplier l’ancien loyer par le dernier indice connu, puis le diviser par l’indice publié à la date initiale du bail.
Le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.
En cas de litige
En cas de désaccord sur le loyer au moment du renouvellement du bail (sauf révision triennale), et après échec d’une solution amiable, il est nécessaire de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture. La saisine préalable de cette commission est obligatoire.
La commission n’est pas compétente, en revanche, lorsque le litige porte sur la révision du loyer en cours de bail.
Si l’affaire n’est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal de grande instance (TGI), appelé « juge des loyers ».
Les parties au contrat peuvent décider d’appliquer la clause d’échelle mobile ou d’indexation, et non le plafonnement : le loyer est indexé automatiquement sur la variation de l’indice retenu dans le contrat selon une périodicité déterminée. Si le loyer augmente de plus du 1/4 par rapport au prix précédemment fixé, le bailleur ou le locataire peut alors demander la révision judiciaire du loyer.